Thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn khi người mua có nhiều lựa chọn, nguồn cung mới gia tăng và chi phí vay vốn trở thành yếu tố được quan tâm. Trong bối cảnh đó, một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu rao bán căn hộ sớm hơn dự kiến để giảm áp lực tài chính và đưa dòng tiền về trạng thái an toàn.
Đây không phải là câu chuyện xảy ra với toàn bộ thị trường. Tuy nhiên, hiện tượng nhiều căn hộ được đưa lên thị trường chuyển nhượng cho thấy bài toán đầu tư chung cư đang thay đổi: khả năng giữ tài sản và tạo dòng tiền quan trọng không kém kỳ vọng tăng giá.
Vì sao nhà đầu tư bắt đầu muốn bán căn hộ?
Trong những năm thị trường tăng trưởng mạnh, căn hộ từng được xem là một trong những loại hình bất động sản có khả năng thanh khoản tương đối tốt.
Nhà đầu tư có thể mua căn hộ, chờ dự án hoàn thiện hoặc thị trường tăng giá rồi chuyển nhượng lại.
Nhưng khi thị trường thay đổi, chiến lược này trở nên khó dự đoán hơn.
Một căn hộ mua bằng tiền vay ngân hàng sẽ phát sinh chi phí lãi hàng tháng. Nếu chưa thể bán lại hoặc chưa tạo ra dòng tiền cho thuê, khoản chi phí này tiếp tục tích lũy.
Đối với người có nguồn tiền nhàn rỗi lớn, việc giữ tài sản thêm một thời gian có thể không quá đáng ngại.
Ngược lại, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ phải cân nhắc kỹ hơn.
Thời gian nắm giữ càng dài, áp lực tài chính càng lớn nếu giá bất động sản không tăng đủ nhanh để bù đắp chi phí vốn.
Căn hộ không còn dễ bán chỉ vì tăng giá
Một thay đổi đáng chú ý trên thị trường thứ cấp là người mua ngày càng có nhiều cơ sở để so sánh.
Trước đây, một căn hộ tại khu vực có hạ tầng phát triển có thể nhanh chóng nhận được sự quan tâm nếu giá bán tăng.
Hiện nay, khách hàng có thể đặt sản phẩm đó cạnh hàng loạt dự án khác và so sánh:
- Giá bán trên mỗi m2.
- Vị trí.
- Khoảng cách đến trung tâm.
- Pháp lý.
- Tiến độ xây dựng.
- Tiện ích.
- Phí quản lý.
- Khả năng cho thuê.
- Chính sách thanh toán.
- Mức độ hoàn thiện của dự án.
Khi người mua có nhiều lựa chọn, giá chào bán không còn đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế.
Chủ căn hộ muốn bán nhanh có thể phải điều chỉnh giá hoặc tăng mức độ linh hoạt trong thương lượng.
Áp lực lớn hơn với người mua bằng đòn bẩy
Đòn bẩy tài chính giúp nhà đầu tư sở hữu tài sản có giá trị lớn hơn số vốn thực có.
Tuy nhiên, mặt trái là dòng tiền hàng tháng trở thành yếu tố quyết định.
Giả sử một căn hộ có giá 5 tỷ đồng và nhà đầu tư sử dụng 3 tỷ đồng vốn vay.
Nếu lãi suất bình quân ở mức 10% mỗi năm, riêng tiền lãi lý thuyết đã khoảng 300 triệu đồng/năm, tương đương 25 triệu đồng/tháng, chưa tính phần gốc phải trả và các chi phí khác.
Nếu căn hộ chưa thể cho thuê hoặc doanh thu cho thuê không đủ lớn, nhà đầu tư phải dùng nguồn tiền khác để duy trì khoản vay.
Khi thời gian bán kéo dài, lợi nhuận kỳ vọng ban đầu sẽ bị thu hẹp.
Đây là lý do bài toán dòng tiền đang trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi đánh giá hiệu quả đầu tư căn hộ.
Nguồn cung mới tạo thêm áp lực cạnh tranh
Một trong những yếu tố cần theo dõi là nguồn cung căn hộ mới.
Khi các dự án mới liên tục được giới thiệu, người mua có xu hướng so sánh sản phẩm trên thị trường sơ cấp với căn hộ đang được bán lại.
Chủ đầu tư có thể đưa ra nhiều chính sách để hỗ trợ khách hàng, chẳng hạn kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc áp dụng các chương trình ưu đãi theo từng thời điểm.
Trong khi đó, chủ căn hộ thứ cấp thường cần nhận tiền chuyển nhượng trực tiếp.
Điều này tạo ra sự khác biệt về khả năng hỗ trợ tài chính.
Một khách hàng có thể lựa chọn căn hộ mới với giá tương đương nhưng tiến độ thanh toán dài hơn thay vì mua một căn hộ thứ cấp phải thanh toán phần lớn giá trị ngay sau khi ký hợp đồng.
Những căn hộ giá trị cao gặp thách thức về thanh khoản
Không phải cứ giảm giá là căn hộ có thể bán ngay.
Đặc biệt, những căn hộ có tổng giá trị lớn thường có nhóm khách hàng tiềm năng nhỏ hơn.
Một căn hộ có giá 3 tỷ đồng sẽ tiếp cận được lượng người mua khác với sản phẩm có giá 10 tỷ đồng.
Khi giá trị tài sản càng cao, người mua thường quan tâm nhiều hơn đến chất lượng dự án, vị trí, pháp lý, không gian sống, tiện ích và tiềm năng sử dụng lâu dài.
Vì vậy, chủ nhà sở hữu căn hộ cao cấp có thể phải chuẩn bị tâm lý cho thời gian bán dài hơn nếu mức giá đưa ra chưa đủ hấp dẫn.
“Giảm giá” và “bán cắt lỗ” không phải lúc nào cũng giống nhau
Trên thị trường bất động sản, cụm từ “cắt lỗ” thường thu hút sự chú ý của người mua.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giá bán thấp hơn kỳ vọng và khoản lỗ thực tế.
Một nhà đầu tư mua căn hộ với giá 4 tỷ đồng nhưng rao bán 4,2 tỷ đồng sau một thời gian không có khách có thể giảm xuống 4 tỷ đồng.
Trường hợp này không nhất thiết là bán lỗ về giá vốn.
Nhưng nếu cộng thêm:
- Lãi vay ngân hàng.
- Thuế, phí.
- Chi phí môi giới.
- Chi phí nội thất.
- Phí quản lý.
- Chi phí cơ hội của vốn.
thì hiệu quả đầu tư thực tế có thể thấp hơn đáng kể.
Do đó, khi đánh giá một thương vụ chuyển nhượng, cần nhìn vào tổng chi phí sở hữu, thay vì chỉ so sánh giá mua và giá bán.
Nhà đầu tư mua để lướt sóng phải thay đổi cách tính
Chiến lược “mua nhanh – bán nhanh” phụ thuộc rất nhiều vào thanh khoản.
Nếu thị trường giao dịch sôi động, nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm người mua tiếp theo.
Nhưng khi thanh khoản chậm lại, thời gian nắm giữ kéo dài.
Lúc này, một khoản lợi nhuận kỳ vọng 10% có thể không còn hấp dẫn nếu phải mất 1-2 năm mới đạt được mức giá đó và trong thời gian này nhà đầu tư phải trả lãi vay.
Ví dụ, một khoản đầu tư tăng giá 10% trong hai năm không mang lại cùng hiệu quả với việc tăng 10% chỉ trong vài tháng.
Vì vậy, nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy “giá có thể tăng bao nhiêu” sang câu hỏi “tỷ suất sinh lời sau tất cả chi phí là bao nhiêu?”
Căn hộ có dòng tiền sẽ có thêm một lớp bảo vệ
Một căn hộ có thể tạo thu nhập từ cho thuê có lợi thế ở chỗ nhà đầu tư vẫn nhận được một phần dòng tiền trong thời gian chờ thị trường.
Tuy nhiên, khả năng cho thuê không phải lúc nào cũng đủ để bù toàn bộ chi phí.
Nhà đầu tư nên tính:
Lợi nhuận cho thuê thực tế = tiền thuê – lãi vay – phí quản lý – bảo trì – nội thất – thời gian trống phòng – các chi phí phát sinh.
Nếu tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc giá thuê không tương xứng với giá trị căn hộ, việc kỳ vọng vào dòng tiền cho thuê cũng cần được xem xét lại.
Thị trường thứ cấp có thể bước vào giai đoạn người mua lựa chọn kỹ hơn
Khi lượng sản phẩm được rao bán tăng, người mua thường có thêm lợi thế trong quá trình thương lượng.
Thay vì phải quyết định ngay một căn hộ, khách hàng có thể khảo sát nhiều dự án và chờ mức giá phù hợp.
Điều này có thể khiến các căn hộ có mức giá cao hơn mặt bằng chung gặp khó khăn về thanh khoản.
Ngược lại, những sản phẩm có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và hồ sơ pháp lý rõ ràng có thể dễ tiếp cận khách hàng hơn.
Sự phân hóa vì thế có thể diễn ra ngay cả giữa những căn hộ nằm trong cùng một khu vực.
Người mua ở thực có thể trở thành lực đỡ quan trọng
Khác với nhà đầu tư ngắn hạn, người mua để ở thường quan tâm đến giá trị sử dụng trong nhiều năm.
Họ chú ý đến trường học, nơi làm việc, giao thông, tiện ích, môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu gia đình.
Nếu một căn hộ có mức giá phù hợp với thu nhập của người mua ở thực, nhu cầu có thể ổn định hơn so với những sản phẩm chủ yếu được mua để chờ tăng giá.
Đây cũng là lý do các dự án có mức giá vừa khả năng chi trả và kết nối giao thông thuận tiện thường được quan tâm trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc.
Không nên nhìn hiện tượng bán lại căn hộ theo một chiều
Việc nhiều chủ sở hữu đưa căn hộ lên thị trường thứ cấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân.
Có người cần cơ cấu lại tài chính.
Có người muốn chuyển vốn sang một kênh khác.
Có người mua căn hộ nhưng thay đổi kế hoạch sử dụng.
Cũng có người đơn giản nhận thấy thời điểm hiện tại phù hợp để chốt khoản đầu tư.
Vì vậy, không nên mặc định rằng mọi căn hộ được rao bán đều là trường hợp “bán tháo”.
Điều quan trọng hơn là xem xét mức giá giao dịch thực tế, thời gian bán và tình trạng tài chính của người sở hữu.
Nhà đầu tư cần chuẩn bị gì trước khi mua căn hộ?
Trong giai đoạn thị trường cạnh tranh, việc lập kế hoạch tài chính trước khi xuống tiền càng quan trọng.
Nhà đầu tư có thể tự kiểm tra một số câu hỏi:
1. Nếu căn hộ không tăng giá trong 2-3 năm, mình có đủ khả năng giữ tài sản không?
2. Khoản trả ngân hàng mỗi tháng chiếm bao nhiêu phần thu nhập?
3. Nếu phải bán sớm, căn hộ có dễ tìm người mua không?
4. Giá bán hiện tại có tương xứng với những dự án cạnh tranh xung quanh?
5. Nếu cho thuê, doanh thu thực tế có đủ bù chi phí tài chính?
6. Có cần sử dụng đòn bẩy quá cao hay không?
Những câu hỏi này giúp nhà đầu tư nhìn vào khả năng chịu đựng dòng tiền thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá.
Câu chuyện lớn hơn phía sau là thanh khoản
Thị trường căn hộ hiện không chỉ xoay quanh việc giá tăng hay giảm.
Một tài sản có giá trị cao nhưng mất nhiều thời gian để bán vẫn có thể tạo áp lực cho người sử dụng vốn vay.
Ngược lại, một căn hộ có mức tăng giá vừa phải nhưng thanh khoản tốt và tạo được dòng tiền đều có thể phù hợp với chiến lược nắm giữ dài hạn của một số nhà đầu tư.
Vì vậy, thanh khoản, dòng tiền và giá trị sử dụng đang trở thành ba yếu tố cần được đặt cạnh nhau khi đánh giá căn hộ.
Trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung, thị trường có thể ngày càng phân hóa giữa các dự án và từng sản phẩm cụ thể.
Đối với người bán, mức giá hợp lý và khả năng thương lượng sẽ ảnh hưởng đến tốc độ giao dịch.
Đối với người mua, việc có nhiều lựa chọn đồng nghĩa với cơ hội so sánh kỹ hơn trước khi quyết định.
Còn với nhà đầu tư, bài toán quan trọng nhất vẫn là xác định rõ mục tiêu nắm giữ, khả năng tài chính và phương án xử lý nếu thị trường không diễn biến đúng kỳ vọng.
Thị trường căn hộ vì thế đang chuyển dần từ câu chuyện “mua được là thắng” sang một bài toán thực tế hơn: mua đúng sản phẩm, kiểm soát dòng tiền và có kế hoạch nắm giữ phù hợp.
Tham khảo dự án Bcons Aria đang mở bán.